去年年底全面收紧的房企发债，近期有了解冻的迹象。据Wind不完全统计，今年7月和8月共发行房企公司债和企业债19只，其中有不少如万科、金地等耳熟能详的房地产企业。这一数量已超过今年前六个月房企发债数量之和。

   “去年年末到上半年，监管层对地产债一直卡着不让发，进入下半年就放开了。”南方一家上市券商债券部相关人士称，虽然房企发债有松动的迹象，但审批尺度与去年相比更为严格。

   房企发债“解冻”

   “之前是给了批文的不让发，在会的要求不断反馈，不给批文。”湘财证券相关人士透露，今年二季度开始，地产债逐步恢复了正常受理、审批，只是审核尺度会严格按照去年10月发布的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（简称监管函）中的要求执行。

   实际上，自2016年10月份以来，房企发债监管趋严后，这类发行融资一直处于紧收状态。据Wind不完全统计，2016年11月至2017年6月期间，房企发行的公司债和企业债仅累计发行20只。其中在2016年12月、2017年1月、2月和6月出现只发行1、2只的情况，今年5月份甚至出现了房企发债数为0的情况。与之形成鲜明对比的是，2016年1月至10月，房企发行的公司债和企业债累计235只，平均每月发行23只。

   进入下半年，监管层开始对房企发债发放放行条。据Wind统计，今年7月和8月房企发行公司债和企业债累计19只，其中有不少如万科、金地等耳熟能详的房地产企业。

   “地产债肯定还是会让发，只是审核尺度会比去年更为严格。”深圳一家中型券商债券部负责人称，预计今年四季度房企发债数量并不会出现较大幅度的增加，毕竟防控地产泡沫是今年监管的大方向。除此之外，城投债对于老少边穷等财政较弱的区县级平台，也会适当限制。

   “去年10月之前，房企发债没有明确的审核尺度，基本都靠审核机构灵活把控。”前述上市券商债券部相关人士称，而监管函出台后，明确了房企发债的准入门槛，对房企发债的资质提出了更高的要求。

   房企发债的准入门槛提高

   究竟，监管层对房企发债做了哪些要求？

   去年10月份之后，各地政府对房地产的调控政策加严，沪深交易所也先后发布了监管函，细化了房企发债的准入门槛，这至今仍是指导房地产企业发债的规范性文件。

   具体来看，两个交易所发布的监管函都对房地产、产能过剩行业，分别采取了“基础范围+综合指标评价”、“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，并规定了房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。最重要的一点是，明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

   随后，11月11日，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

   这两个文件一出，房企发债数量明显减少，甚至有不少房企公司债走向“终止”。

   “此前房地产企业发债并不是全盘禁止，而是需参照交易所之前发布的监管函要求执行，所以难度的提高导致房企发债数量大幅降低。”上述深圳某中型券商债券部负责人表示。

   今年四月，交易所就曾对房企发债放开了一个口子：如果房地产企业不满足现有的发债申报要求，但有其他的某一非房地产业务板块占营业收入的比例超过了30%，也可以申报。但是，募集资金用途依然不得用于购置土地，只能投向非房地产业务，并且需要进行专户监管。

   中原地产统计数据显示，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅为649.5亿元，同比减少了83.8%，“井喷式”发债潮大势已去，房企正在面临融资成本回升的压力。