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房企融资对银行开发贷依赖增加 按揭过桥成回笼资金新手段

发布者:21世纪经济报道 编辑:九盛融汇 日期:2017-11-16

导读

  记者采访包括国有大行和股份行在内的多名银行人士均反馈,今年的房地产相关融资基本上回归到了“开发贷”一个品种。“一切向开发贷看齐,就是要‘四证齐全’,之前的土地融资业务全部停掉。资管部对接的地产类非标基本也没有了,就是配些房企的债券。”某股份行武汉分行人士表示。

  去年10月,中国银监会在2016年三季度经济金融形势分析会明确指出要加强房地产相关融资规范,严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域,严禁银行理财资金违规进入房地产领域等。此后银行“输血”房地产格局发生了较大变化。

  整体而言,今年两个趋势明显。其一,房地产开发贷回暖。国家统计局数据显示,房地产开发企业到位资金中,国内贷款的同比增速最高,前10月的同比增速达20.2%,占比达16%。其中原因,主要是房地产融资(符合信贷要求的)从表外回归至表内。而土地融资则趋紧。

  其二,按揭贷款增速明显下滑。一组关注的数据是,在今年1月—10月房企到位资金中,个人按揭贷款1.99万亿元,同比下降了1%。按揭贷款的增速下降,微观上放款慢,导致开发商回笼资金承压,目前已经有资金投向了“按揭过桥”市场。建行理财业务近期重启房地产相关融资,就明确把“按揭过桥”作为重点业务布局。

  “土地融资业务全部停掉”

  今年房地产开发商的整体情况可以从几组数据窥见一斑:从销售来看,整体呈下滑态势。国家统计局数据显示,前10个月无论是面积还是销售额同比增速都在下降,但增速还分别维持在8.2%和12.6%。

  同时,开发商还在大量购买土地。前10个月的开发土地购置面积的同比增速为12.9%,而且今年以来同比增速呈上扬趋势。

  在此背景下,房地产开发商的资金吃紧成为常态。国家统计局数据显示,房地产开发企业本年到位资金增速持续下降,前10月的同比增速为7.5%,仅为去年同期增速的一半。

  在资金来源中,国内贷款规模为2万亿,同比增长最快,增幅高达20.2%,占所有本年到位资金的16%,可见开发商资金对银行贷款的依赖程度有所上升。

  另外,根据25家上市银行半年报,总计上半年开发贷增幅为8.33%,其中有19家开发贷余额较去年底有所增加。

  从区域来看,上海地区房地产开发贷回暖明显。央行上海总部数据显示,今年前三季度房地产开发贷增加567.37亿元,同比多增1218.23亿元,9月末住房开发贷余额甚至创三年增速新高;而个人贷款投放则继续减缓,第三季度个人住房贷款增加290.09亿元,为前两个季度平均增量的一半。

  记者采访包括国有大行和股份行在内的多名银行人士均反馈,今年的房地产相关融资基本上回归到了“开发贷”一个品种。

  “一切向开发贷看齐,就是要‘四证齐全’,之前的土地融资业务全部停掉。资管部对接的地产类非标基本也没有了,就是配些房企的债券。”某股份行武汉分行人士表示。

  另有某城商行对公人士此前透露,其所在分部今年上报总行的项目中,只有不到一半顺利出账,其中被否的项目除了价格原因,更多是因为“涉房”:因不合规未能出账。

  按揭过桥需求旺盛

  多个数据维度显示,今年按揭贷款增速下滑,房企依赖按揭贷款回笼资金的压力变大。

  第一个数据维度,从25家上市银行半年报来看,截至上半年末,按揭贷款总额总计涨幅为10.89%,而去年全年的增幅为35%。

  第二数据维度,从区域来看,以上海为例,央行上海总部数据显示,前三季度本外币个人住房贷款新增1479.32亿元,同比少增1201.17亿元。从贷款投放进度看,第三季度个人住房贷款增加290.09亿元,为前两个季度平均增量的一半,同比少增457.63亿元。

  第三个数据维度,直接来看按揭贷款占房企到位资金的比重。国家统计局数据显示,在房企本年到位资金中,个人按揭贷款1.99万亿元,同比下降了1%。由于开发商到位资金和其他类型资金同比都在增长,而个人按揭贷款为负增长,按揭贷款的比重下降。

  除了新增按揭明显减速外,微观层面可观察到,按揭放款速度放缓,商业贷款从批复到放款可达3个月,公积金贷款可达半年。

  上述按揭贷款在规模和放款速度方面的变化,一方面会反映在居民杠杆的变化中;另一方面,从房企角度,则表现为资金回笼承压。

  目前,针对该需求已经出现了按揭过桥贷款市场。过桥资金的来源除了银行,资管公司和央企、国企也是重要出资人。

  建设银行理财业务近期重启暂停了近一年的房地产相关业务,就重点布局了“住房去库存”类项目,支持力度之大,包括额度不占用房地产企业在建行的信用授信额度。

  所谓“住房去库存”类理财业务,是指用理财资金对接该行待放款环节的个人按揭贷款,作为短期过桥资金提供给房地产开发商,并由按揭发放银行后续提供安排放款实现理财资金退出。

  但据记者多方了解,目前开展此项业务的银行并不多。农行某支行行长则表示,除了开发贷之外,涉及房企的融资将主攻租赁房Reits。目前业内已经有相关Reits在交易所上市,该支行行长表示,未来有望推进Reits在银行间市场上市。建行理财此次重启房地产相关业务也把Reits业务纳入其中,并明确实行名单制,从客户和区域两个维度严格准入。