导读：“去年底房价才一平方米9000元，现在都涨到1.5万元了。”在香河的一处售楼中心，工作人员向中国证券报记者表示，房价存在较强的上涨预期。日前，中国证券报记者走访北京周边区域的多个楼盘时发现，市场成交活跃，环北京区域的房价呈现持续上涨趋势。

   业内人士表示，由于产业外迁、去库存以及信贷放量等因素，房价确实出现了一波上涨，但监管部门应让房价上涨幅度处于正常范围内。北京等一线城市可尝试构筑市区和郊区两个市场，分别进行管理，以达到稳定房价和市场预期的目的。

   周边区域成交活跃

   一线城市购房政策收紧预期，让周边区域和部分热点二线城市房价迎来一波涨势。近期，上海调控政策进一步收紧的传闻，令当地成交量大幅增长。易居研究院智库中心8月30日数据显示，一些郊区楼盘成交非常活跃，部分售价2万/平方米至3万/平方米的楼盘被激活。

   这与中国证券报记者日前在北京周边区域所看到的现象类似。位于河北省廊坊市固安县某楼盘的销售人员称：“近期销售情况非常好。上次开盘，500多套房源已基本签完。目前房价是1.7万/平方米左右。下次再开盘时，价格可能会继续调高，未来升值空间很大。”

   在香河地区，销售更为火热。在售楼中心，很多购房者当即就和售楼员约好了后续排卡事宜，但也有的人见房价涨势太快而有些犹豫。“去年底房价才9000元/平方米，现在都已经涨到1.5万/平方米了。”售楼员介绍，在香河购房的人60%都是在北京上班，在香河购房的外地人数已超过当地人。

   年初河北省发布了《河北省居住证实施办法（试行）》，办法指出，首都周边的三河、涿州、大厂、香河、永清、固安、怀来，可根据实际，综合合法稳定职业、合法稳定住所、参加社会保险年限等因素，合理确定落户条件。城镇综合承载压力大的，可结合本地实际，建立居住证积分落户制度。

   前期环京区域楼市快速上涨，也使得廊坊市政府发布了房地产限购政策，规定实行住房限购和差别化住房信贷政策。在限购政策落实过程中，香河、固安等地也出台了细则。香河的楼市限购细则中还要求落实预售管理和审批备案制度，要求房地产项目在备案后3个月内不得调价。

   业内人士表示，环京区域基本上都是来自北京的购房者。以固安为例，在京南片区起步相对较早，又离北京近。北三县的限购，使得相邻的涿州有了利好。目前，涿州的主要购房者主要来自丰台、房山一带，主要基于未来房山延长线可以到达涿州地区的预期，交通便利，升值空间大。但需要注意的是，当下京南一带基本没有二手房成交，没有需求，大多是在等待升值。

   中国指数研究院的数据显示，7月份，从成交均价上看，燕郊为17056元/平方米，同比增长67.1%；香河为8947元/平方米，同比增长46.4%。作为城市副中心的通州，成交均价为34792元/平方米，同比增长50.9%。

   多种因素推升房价

   由于通州城市副中心的确立，以其为中心的周边区域，成为了置业的首选。中原地产首席分析师张大伟表示，环京区域房价上涨原因之一，是资金宽松背景下的资产荒，以及利好消息炒作。这些地方房价大涨是因为价格差，而想约束房价上涨，唯一的办法就是抑制信贷。房地产已成为投资品，刚需加杠杆，燕郊等地才会火爆。这是一种不健康的状态。

   对于北三县而言，房价快速上涨主要受三个因素影响。房天下副总裁司智表示，一是受通州副中心预期的影响，北三县的人或许能享受到通州的教育和医疗服务；二是京津冀一体化，大量产业外迁会带动人口流动，包括通州、固安、廊坊、涿州等区域都将受到影响；三是在三四线城市去库存的大背景下，虽然北三县也出台了限购政策，但当地仍有银行贷款政策的支持。

   “环京区域房价上涨后，性价比开始下降，这时部分购房者投资策略会转变。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这会使部分购房者暂缓入市，进而把购房方向放在北京市场上。换而言之，需求增加也会促使北京房价上涨。另外，这也会使部分购房需求不能很快释放，租赁价格有可能上涨，进而引起房价上涨。而北京市场价格上涨，又会传导至郊区市场，形成循环。

   环京区域楼市大热也与政策走向相关。此前北京市发布了《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》。意见明确指出，要统筹好北京城市副中心155平方公里范围与通州全区域的规划建设，统筹好北京城市副中心与中心城区、北京东部地区以及河北省廊坊市北三县的协调发展，2016年底完成北京城市副中心总体城市设计和重点地区详细城市设计，以及通州区总体规划和相关专项规划。

   对购房者购房资质的限制，也是影响环京郊区域以及前期通州房价的原因之一。很多购房者由于害怕错失当下的购房时机，因此积极购房。等到购房者资质达到在北京购房的门槛时，便可出售环京郊区域的房产，在北京市内进行置业。为保证自己的资产不缩水和升值，越来越多的购房者进入环京郊区域的投资中。

   此外，在《北京市土地利用总体规划（2006-2020年）》中，建设用地指标比上一版的规划有所下调，这也导致周边地区形成上涨预期。司智表示，北京对建设用地控制的非常严格，中心城区很难有大规模的土地供应。就算土地供应增多，但土地价格也不会便宜。现在拍出来的土地，大部分建造时都以大户型和豪宅为主，对于普通老百姓而言，在北京市置业仍有些困难。

   建议试行分区调控

   在房价上涨的同时，应令涨幅处于正常范围内。严跃进表示，房价要从两方面来看，一是合理的涨价，类似地价、材料成本、物价的上涨；二是泡沫成分。综合来看，房价由地价、税费、建材、合理预期、炒作因素等构成，但炒作成份太高，会让价格超过正常值。环京区域因为近才有性价比，其他的因素反而不重要。

   部分业内人士认为，政策调整应以稳为主。司智表示，从政府角度看，有一个非常重要的举措就是加强保障房建设。商品房市场上，只需适当控制某些区域过高的房价，让市场价格和交易量平稳上行，或平稳波动，这才是较为合理的。而所谓房地产市场的拐点，实际上就是对贷款政策和利率政策调整后，带来的后续震荡。在严厉的政策调控后，市场肯定也会随之有所调整，但这意味着流动性和成交量都将大幅下降。

   严跃进坦言：“未来要警惕大家对房价不可控的心理预期出现。这可能会引起市场的恐慌和对地方政策的质疑，也会影响后续政策的效果。”

   对于后续可能出台的调控政策，一些业内人士表示可采取分区调控的做法。通州区常务副区长崔松光此前曾表示，在城市管理方面，计划根据不同区域，分别设置相适应的城市管理标准，在商务中心区等重点区域率先实施管理模式创新。

   就北京等一线城市未来调控政策而言，应积极构筑两个区域市场，市区和郊区分别管理。对于市区房价，总体上需要有一个较为积极的做法，即管控投资和投机。郊区市场则应该继续鼓励刚需购房者入市，进而解决住房问题。

   业内人士表示，当下除了部分火热区域，郊区市场仍然有一定库存，可加快部分金融等产业的外移，尤其是部分非管理类的金融业务外移，从产业的角度吸引人们去库存较高的区域置业。而市区则需适当控制供地，尤其是出售型住房用地，适当增加租赁型土地的供应，以稳定房价和预期。

   此外，严跃进认为，回暖会延续，尤其是“金九银十”，楼市或保持热销状态。市场升温会使部分城市去库存压力减小，进而带动投资和其他供应指标上升，但需要警惕在此过程中“地王”继续大量涌现。同时，若此类市场逻辑延续，到2017年下半年楼市或将降温，成交量有所下滑，但价格方面难有太大跌幅。