21世纪经济报道记者从接近监管层人士处获悉，沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债[0.02%]的分类监管新政，与证监会债券部酝酿形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关，该方案已于9月初形成。

   监管层在房地产业公司债实施的分类监管思路，在遵循国务院提出的“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的原则基础上，考虑同交易商协会的房地产类标准相衔接。

   同时，方案也将强化对发行人的信息披露和偿债能力要求，强化增信措施和债券契约条款安排，强化募集资金用途管理，构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，实现总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控。

   21世纪经济报道记者了解到，分类监管内容主要围绕基础范围确定、综合指标评价、监管应对措施以及募集资金管理四个方面。

   值得一提的是，对房地产业公司债实施分类监管，与2015年以来房地产公司发债占比增多有关。

   21世纪经济报道获得的一份监管层统计显示，房地产业公司债券发行规模增幅明显。房地产业2015年共发行公司债券4122亿元，占比18.94%，今年1-7月发行量5070亿元，占比27.99%。

   四类条件五项指标

   根据试行方案，分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券，而发行主体也被限定于满足四类条件：

   一是境内外上市的房地产企业；二是以房地产为主业的中央企业；三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

   此外，若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为，或经国土资源部门查处且未按规定整改的房地产企业，则不得发行公司债券。

   而针对基础范围内的房企，方案还设定了综合指标评价的方式进行遴选。而指标分为整体规模和流动性管理两个类别。

   其中整体规模分为包含“最近一年末总资产小于200亿”、“最近一年度营业收入小于30亿”、“最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负”3项。

   而流动性管理则包含“最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%”、“存货中开发产品(最近一年末账面价值)、开发成本(最近一年末账面价值)、土地储备(土地价值)于三四线城市的占比超过50%”2项。

   根据上述综合指标，监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标的企业认定为关注类，触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。

   21世纪经济报道记者了解到监管层的一份统计数据显示，在对截至2016年3月底，上交所164家房地产申报企业进行测算后发现，正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。

   试行方案要求，对于风险类房地产企业，承销机构应严格风险控制措施，审慎承接相关项目，交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调，完善上市预审核(挂牌转让)工作程序流程。不过，此类发行人通过第三方担保等增信措施使债项评级达到AA+及以上的，可按关注类企业进行审核。

   记者从该方案的附表了解到，在目前交易所申报的发债企业中，53家企业不符合基础范围的要求；而在111家符合基础范围要求的企业中，12家房企被划入风险类，而25家被列入关注类。

   趋同交易商协会、但仍有差别

   证监会债券部也在相关方案中指出，房地产业公司债券标准实施分类监管后，其主要准入标准将与交易商协会趋同，但也仍然存在一定差异。

   方案认为，其主要差别在于：一是公司债券将部分大型优质非上市民营企业纳入了发债主体范围；二是公司债券更注重考察发债主体的综合资质(如财务状况，盈利能力、偿债能力等)；三是公司债券通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。

   方案指出，在发债主体范围方面，交易所将部分大型优质非上市民营企业纳入，比交易商协会的发债主体范围有所扩大。但公司债券通过综合指标遴选后，还考虑了企业整体抗风险能力，预计可发债主体数量与交易商协会基本接近。

   方案举例称，交易商协会准入标准的定义范围较为宽泛，仅考虑发行人主体是否为AA评级、是否为上市公司或中央地方国企，部分主体AA评级的上市公司或国企整体资质一般或较差。但公司债券分类监管标准通过综合指标来选取优质大中型企业，相比交易商协会而言更加严格。

   而据监管层测算显示，在交易商协会已发行的上市房地产企业29家，根据综合指标评分，其中24家为正常类、3家为关注类、2家为风险类。3家关注类整体资质一般，资产规模较小，资产负债率较高；2家风险类整体资质较差，资产负债率很高，盈利能力很差，其中一家最新评级展望为负面。

   此外，该方案还考虑了过渡期安排，即对于截至本方案下发之日尚未获得交易所上市预审核意见函的申请人，需参照分类监管标准对发行人进行综合评价；而对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人，则应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保，并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。