导读

　　记者采访包括国有大行和股份行在内的多名银行人士均反馈，今年的房地产相关融资基本上回归到了“开发贷”一个品种。“一切向开发贷看齐，就是要‘四证齐全’，之前的土地融资业务全部停掉。资管部对接的地产类非标基本也没有了，就是配些房企的债券。”某股份行武汉分行人士表示。

　　去年10月，中国银监会在2016年三季度经济金融形势分析会明确指出要加强房地产相关融资规范，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域，严禁银行理财资金违规进入房地产领域等。此后银行“输血”房地产格局发生了较大变化。

　　整体而言，今年两个趋势明显。其一，房地产开发贷回暖。国家统计局数据显示，房地产开发企业到位资金中，国内贷款的同比增速最高，前10月的同比增速达20.2%，占比达16%。其中原因，主要是房地产融资（符合信贷要求的）从表外回归至表内。而土地融资则趋紧。

　　其二，按揭贷款增速明显下滑。一组关注的数据是，在今年1月—10月房企到位资金中，个人按揭贷款1.99万亿元，同比下降了1%。按揭贷款的增速下降，微观上放款慢，导致开发商回笼资金承压，目前已经有资金投向了“按揭过桥”市场。建行理财业务近期重启房地产相关融资，就明确把“按揭过桥”作为重点业务布局。

　　“土地融资业务全部停掉”

　　今年房地产开发商的整体情况可以从几组数据窥见一斑：从销售来看，整体呈下滑态势。国家统计局数据显示，前10个月无论是面积还是销售额同比增速都在下降，但增速还分别维持在8.2%和12.6%。

　　同时，开发商还在大量购买土地。前10个月的开发土地购置面积的同比增速为12.9%，而且今年以来同比增速呈上扬趋势。

　　在此背景下，房地产开发商的资金吃紧成为常态。国家统计局数据显示，房地产开发企业本年到位资金增速持续下降，前10月的同比增速为7.5%，仅为去年同期增速的一半。

　　在资金来源中，国内贷款规模为2万亿，同比增长最快，增幅高达20.2%，占所有本年到位资金的16%，可见开发商资金对银行贷款的依赖程度有所上升。

　　另外，根据25家上市银行半年报，总计上半年开发贷增幅为8.33%，其中有19家开发贷余额较去年底有所增加。

　　从区域来看，上海地区房地产开发贷回暖明显。央行上海总部数据显示，今年前三季度房地产开发贷增加567.37亿元，同比多增1218.23亿元，9月末住房开发贷余额甚至创三年增速新高；而个人贷款投放则继续减缓，第三季度个人住房贷款增加290.09亿元，为前两个季度平均增量的一半。

　　记者采访包括国有大行和股份行在内的多名银行人士均反馈，今年的房地产相关融资基本上回归到了“开发贷”一个品种。

　　“一切向开发贷看齐，就是要‘四证齐全’，之前的土地融资业务全部停掉。资管部对接的地产类非标基本也没有了，就是配些房企的债券。”某股份行武汉分行人士表示。

　　另有某城商行对公人士此前透露，其所在分部今年上报总行的项目中，只有不到一半顺利出账，其中被否的项目除了价格原因，更多是因为“涉房”：因不合规未能出账。

　　按揭过桥需求旺盛

　　多个数据维度显示，今年按揭贷款增速下滑，房企依赖按揭贷款回笼资金的压力变大。

　　第一个数据维度，从25家上市银行半年报来看，截至上半年末，按揭贷款总额总计涨幅为10.89%，而去年全年的增幅为35%。

　　第二数据维度，从区域来看，以上海为例，央行上海总部数据显示，前三季度本外币个人住房贷款新增1479.32亿元，同比少增1201.17亿元。从贷款投放进度看，第三季度个人住房贷款增加290.09亿元，为前两个季度平均增量的一半，同比少增457.63亿元。

　　第三个数据维度，直接来看按揭贷款占房企到位资金的比重。国家统计局数据显示，在房企本年到位资金中，个人按揭贷款1.99万亿元，同比下降了1%。由于开发商到位资金和其他类型资金同比都在增长，而个人按揭贷款为负增长，按揭贷款的比重下降。

　　除了新增按揭明显减速外，微观层面可观察到，按揭放款速度放缓，商业贷款从批复到放款可达3个月，公积金贷款可达半年。

　　上述按揭贷款在规模和放款速度方面的变化，一方面会反映在居民杠杆的变化中；另一方面，从房企角度，则表现为资金回笼承压。

　　目前，针对该需求已经出现了按揭过桥贷款市场。过桥资金的来源除了银行，资管公司和央企、国企也是重要出资人。

　　建设银行理财业务近期重启暂停了近一年的房地产相关业务，就重点布局了“住房去库存”类项目，支持力度之大，包括额度不占用房地产企业在建行的信用授信额度。

　　所谓“住房去库存”类理财业务，是指用理财资金对接该行待放款环节的个人按揭贷款，作为短期过桥资金提供给房地产开发商，并由按揭发放银行后续提供安排放款实现理财资金退出。

　　但据记者多方了解，目前开展此项业务的银行并不多。农行某支行行长则表示，除了开发贷之外，涉及房企的融资将主攻租赁房Reits。目前业内已经有相关Reits在交易所上市，该支行行长表示，未来有望推进Reits在银行间市场上市。建行理财此次重启房地产相关业务也把Reits业务纳入其中，并明确实行名单制，从客户和区域两个维度严格准入。