继多地楼市调控政策出台后，房企债市融资被收紧。

　　券商中国记者获悉，上海证券交易所和深圳证券交易所近日向各债券承销机构下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。

　　两大交易所对房企发债采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准；而对产能过剩行业采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，仅接受符合国家产业政策要求的煤炭、钢铁企业申报公司债券。

　　两大交易所除了对于新的分类监管标准给予了明确界定之外，还提到房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

　　多位业内人士向记者表示，若新政执行到位，房地产公司债发行规模将大幅下降。对于杠杆较为紧张的地产企业而言，将影响其未来再融资的便利。两大交易所针对房地产募资用途的监管也更为严格。

　　一位券商债券业务部人士向记者表示，沪深交易所分类监管政策将会对房地产债券发行产生较大影响，但对于过剩产能行业影响不会很明显，“债发的本来就不多，因为债不好卖，发债少是市场的选择。”

   前10月房企发债已是去年1.86倍

　　券商中国记者了解到，沪深交易所先后向境内债券承销机构下发《监管函》，对房地产企业、煤炭及钢铁企业公司债发行审核采取“分类监管”政策，两大交易所自10月28日起执行统一标准。

　　两大交易所在房地产业分类监管将采取“基础范围+综合指标评价”标准。

　　房地产企业“基础范围”是指发行人资质良好，主体评级需为AA及以上的四类企业：境内外上市公司；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；以房地产为主业的央企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

　　但就算房企满足了以上基本条件，若在房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抢地价等行为，或前次公司债券募集资金尚未使用完毕、报告期内存在违规使用募集资金问题都将被禁止发行公司债。

　　对于符合基础范围要求的房地产企业，还得通过综合指标评价作进一步遴选。

   房地产企业的5个综合指标及参数值分别是：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年度营业收入小于30亿元；最近一年度扣除非经营性损益后净利润为负；最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；房地产业务非一二线占比超过50%。

　　根据综合指标不同，两大交易所将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上(含三项)划分为风险类，其余划分为正常类。券商对于三类房地产企业将需要“区别对待”，列入风险类的房企发债项目“基本不考虑”，而列入关注类的房企则要求增加信息披露，引入增信措施和投资者保护条例。

　　新规之下，到底会有多少房企会受影响？民生证券固收部研究员李奇霖对此表示，房地产业采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，“基础范围”是房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件，综合指标评价是通过整体规模和流动性管理指标将房企进一步划分为“正常类”、“关注类”和“风险类”。根据上交所对164家房地产申报企业(截至2016年3月底)的测算，正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。

　　天风证券研报显示，今年以来，房地产公司债发行规模已超过去年全年的一倍多。其中，2015年全年，房地产企业公司债募资金额总计3529亿元，而今年前10个月，房企公司债募资总金额已达6568亿元，已是去年1.86倍。

   天风证券固定收益研究主管孙彬彬分析称，交易所地产新规对于杠杆较为紧张的地产企业而言，影响其未来再融资的便利，市场需要注意这一变化对于不同地产主体的影响。

　　房企发债当地王的玩法终结！

　　房企先发债募资，然后高价拿地当“地王”，这种玩法，今后将会严格受限。

　　两大交易所为抑制土地市场的高温，要求房地产开发商通过公司债券募集资金不得用于购置土地，，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

　　而用于保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%。主承销商应对房地产企业流动资金测算及其依据进行核查，对流动资金规模和测算依据的合理性发表明确意见。

　　沪深交易所文件中写明了承销机构要强化对发行人执行房地产行业政策和市场调控政策的尽职调查，加大对房地产企业违法违规经营行为的核查力度，强化相关信息披露。其中提到承销机构应加大对发行人违法违规经营行为的核查力度。“除了对发行人是否存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等影响发行条件的问题进行重点核查外，还要求对是否存在扰乱房地产秩序、以异常高价购买土地等其他违法违规行为进行核查，并出具明确核查意见。”

　　民生证券固收行业研究员李奇霖表示，上交所强调“在房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍帝王、哄抬地价等行为”的房企禁止发行公司债。房企拿地能力显著下滑，前期拿地较为激进的高杠杆房企将面临较大的资金压力。李奇霖预计，房地产公司债发行的收缩将在四季度有所体现。

   民生证券研报数据显示，目前公司债的存量3.98万亿，其中28%是房地产债，20%为城投债，与三季度发行情况基本吻合。民生证券对四季度及未来一年地产债和城投债的供给做如下假设：四季度地产债缩量至前三季度平均的50%，城投债缩量至前三季度平均的80%；未来全年地产债发行为前三季度平均的30%，城投债为前三季度平均的60%。

　　实际上房地产公司债10月发行规模已大幅下滑。数据显示，截至10月28日，房地产企业发行的公司债占比仅为17.32%，而在此之前，房企公司债规模占比始终保持在30%左右，个别月份甚至超过40%。

　　煤炭、钢铁企业直接融资成本增加

　　与房地产企业公司债分类监管思路相一致，产能过剩行业公司债券分类监管采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。沪深交易所出台的分类监管文件显示，产能过剩行业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的煤炭、钢铁企业。煤炭、钢铁企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。两大交易所仅接受符合国家产业政策要求的钢铁、煤炭企业申报公司债券。

　　煤炭、钢铁企业的“业务经营和偿债能力”被监管部门最为看重。对于符合国家产业政策相关要求的煤炭、钢铁企业，根据“总资产、营业收入、毛利率、净利润、资产负债率及经营性净现金流量平均值”等6个综合评价指标作进一步遴选，将企业划分为正常类、关注类和风险类。“风险类”煤炭、钢铁企业若通过第三方担保等增信措施使债项评级达到AAA级的，可归为“关注类”。

   沪深交易所文件显示，煤炭、钢铁企业募集资金用于项目的最低资本金比例分别不低于30%和40%。钢铁企业原则上不得用于新增产能项目，煤炭企业原则上应停止新建煤矿项目、新增产能的技术改造羡慕和产能核增项目。民生证券固收研究员李奇霖表示，一方面，钢铁、煤炭企业的未来资本支出将有所收缩；另一方面，债券发行标准的提高将增加企业直接融资成本，行业内部的流动性压力分化将更为严峻。

　　民生证券研报数据显示，有存量债券且数据公开可得的45家钢企中，22%的钢企属于正常类，包括首钢、河钢集团、河钢股份、鞍钢集团、鞍山钢铁集团、鞍钢股份、宝钢股份、河钢股份、莱芜钢铁集团、太原钢铁集团、沙钢集团；22%的钢企属于关注类，包括山钢集团、武钢集团、武钢股份、攀钢集团、酒钢集团、马钢集团、新兴铸管、中钢集团、兴澄特钢、包钢金属；56%的钢企属于风险类。

　　有存量债券且数据公开可得的88家煤企中，17%的煤企属于正常类，包括神华集团、神华能源股份、神华宁夏煤业、中煤能源、山东能源、兖矿集团、兖州煤业、伊泰集团、伊泰煤炭、永泰能源、华电煤业、京煤集团、福建省能源集团、西山煤电、冀中能源；如果按照两年经营性现金流净额平均值指标计算，关注类煤企占比19.3%，风险类煤企占比为63.6%。

　　2015年后房企公司债发行规模快速增加

　　天风证券孙彬彬研究团队今日发布的针对地产发债政策梳理，其中提到，发改委对于房地产企业发债规定一直较为严格；银行间协会的发债要求在2014年开始有所放松，但是放松步伐较缓慢；公司债的监管则是大开大合，对于地产企业发债的调控和政府对于地产行业调控步调一致。

　　天风证券针对公司债发行政策的梳理如下：

　　2007年，证监会发布《公司债券发行试点办法》，同年，第一例公司债正式上市发行，随后这一平台充分被房地产公司利用。尽管当时的公司债还需要A股上市公司的主体才能发行，房地产的公司债发行规模还是快速攀升。2008年12月21日，国务院办公厅提出，资信好的房企可发行债券，反映监管层对于推进房地产发债进行试验推广。

　　2008年房地产公司债发行8只，共融资融资157亿，2009年这个数字到了20只共计313.5亿，这还是在2008年9月至2009年7月交易所公司债发行被非正式冻结的情况下完成的。当时的背景下，2009年8月开始，房价快速攀升，地产行业融资需求旺盛。

　　由于房价的快速上涨，政府于2010年开始第一轮房地产调控，房地产在资本市场的融资渠道也成为调控的目标之一。证监会联合国土部加强对房地产企业融资监管，房企再融资附有前置条件，即必须事先取得国土部和住建部的批复同意。而国土部对于项目审核相当严格，因此2010年之后的一段时间内，房地产企业没有发行过一例公司债。

　　2012年5月24日，上海证券交易所发布《中小企业私募债券业务指引(试行)》，也明确规定试点期间，中小企业私募债发行人不属于房地产企业和金融企业，地产企业在公司债融资渠道受阻。不少企业选择海外发债、信托获取融资，融资成本往往在10%以上。

　　2014年全国经济增速下行，房地产销售相对低迷，房价涨幅回落明显，监管层对于地产调控也逐渐放松，房企公司债融资逐渐恢复。特别是2015年公司债扩容之后，因为国内市场发行利率低，房地产企业公司债(包括私募)发行规模快速增加，也是导致“地王”频出的原因之一。