明年楼市调控走向备受关注！

　　继12月12日的中央经济工作会议为明年的楼市调控定调后，12月23日住建部召开全国住房和城乡建设工作会议，提出2020年工作总体要求，对重点工作任务作出部署。

　　在五方面总体要求中，与房地产调控密切相关的表述为：坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。

　　在九大重点工作任务中，前三大要务与房地产市场密切相关，为明年房地产调控指明了方向：

　　一是着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。

　　二是着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。

　　三是着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。

　　“三稳”仍是第一要务

　　“着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展”被列为明年重点抓好的首要任务，意味着市场稳定仍是第一要务。而如何实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，会议提出4方面要求：

　　1、长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位

　　2、不把房地产作为短期刺激经济的手段

　　3、继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案

　　4、着力建立和完善房地产调控的体制机制

　　这是对中央经济工作会议中房地产表述(要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展)的具体部署，也是明年地方政府要落实的重要调控任务。

　　值得注意的是，对于“房住不炒”定位，此次会议强调要“长期坚持”。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，强调“长期”的含义在于，“房住不炒”的定位不受市场周期的影响，无论市场好与坏，后续都会管控，这对于2020年以及未来的楼市都有很强的指导意义。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，再次明确要求“房住不炒”，代表了全国房地产调控力度将维持之前的状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。“房住不炒”也代表了未来楼市政策将依然打击投资投机，保护真实居住需求，未来微调的政策也有利于刚需。

　　同时，会议再次强调了“不把房地产作为短期刺激经济的手段”。在贝壳研究院首席分析师许小乐看来，这是对“经济形势不好，调控要放松”预期的回应。“在市场平稳有序发展的基础上，改革调整现有行政力量对市场的管控，为年轻人才创造更好的宜居宜业环境，是城市长远发展的需要。但是，不能因为短期经济下行压力增加而刺激买房，这是中央在当前经济金融形势下的重要判断，也是住房回归居住本质的长期要求。”他说。

　　此外，对于继续实施长效机制和建立完善调控的体制机制，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受券商中国记者采访时表示，探索和建立制度化和机制化的调控政策，可以使得调控不仅更加精准而且可以相机变动，从而达到调控的灵活性、前瞻性和针对性。明年调控政策将进一步完善化和机制化，如：将会基本建立住房、土地和金融的全国监测和监管体系，将会完善住房、土地和金融调控的联动机制，将会探索金融、土地、税收的“因城施策”的调控机制等。

　　完善城镇住房保障体系

　　第二项重点工作是“着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度”，这也是对中央经济工作会议房地产表述(要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造)的具体部署。

　　为了完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度，会议提出5方面要求：

　　1、抓好完善住房保障体系试点工作，争取形成可复制、可推广经验。

　　2、进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。

　　3、严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。

　　4、总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。

　　5、改革完善住房公积金制度。

　　值得注意的是，中央经济工作会议对于房地产的表述，是在“确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善”这一明年重点工作中，并且在重申“房住不炒”之前，先强调的是“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”，可见中央对于困难群众住房保障问题的重视。“做好民生保障工作”也是住建部此次会议对明年工作提出的总体要求之一。

　　“此次对困难群体的概念进行了明确，包括环卫和公交等行业被纳入到了住房困难群体保障对象，后续预计会形成各类配套政策。”严跃进说。

　　此外，对于棚户区改造，许小乐认为，会议肯定了棚改本身对于支持城市居住困难群体的作用，但是要严格标准，棚改应当为定向的民生支持，不能被用来作为促进房地产市场的工具，更加防止借助棚改增加杠杆。而对于老旧小区改造，他认为，行业市场空间巨大，未来，老旧小区改造及物业管理将是房企新的增长点。

　　培育和发展租赁住房

　　第三项重点任务是“着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。” 这是对中央经济工作会议房地产表述(大力发展租赁住房)的具体部署。

　　对于如何培育和发展租赁住房，会议提出2方面要求：

　　1、进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。

　　2、重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

　　对此，许小乐认为，此次会议对租赁发展分成了市场化租赁和政策性租赁两个领域，可以看出政府的明确定位：

　　第一，对于市场化租赁，坚定机构化、规模化的方向，发挥市场的作用，本质上是对租赁供给端升级优化，机构化的提升能够有效改变市场“散乱差”的格局。这一态度一定程度上表明了政府对于长租公寓价值的认可，近年来长租公寓行业出现的一些问题是发展中的问题，需要对新事物有一定的包容，更要通过发展来解决。同时，要更好发挥政府对市场监管的作用，前提是对市场行为的充分了解，建立和完善租赁管理服务平台，提高租赁备案登记率，为监管打好基础设施。

　　第二，政策性租赁住房的责任更多在于政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要将有限的资源发挥最大的价值，探索规范标准和运行机制，核心在于租赁土地供应制度、投融资制度、运营管理制度等，提高供需匹配度，降低运营成本，提高覆盖效率。

　　再来回顾一下12月12日召开的中央经济工作会议中关于房地产的表述：

　　要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　另外，12月17日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住建部座谈会上强调：

　　当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持因城施策，落实城市政府主体责任，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。要完善住房保障体系，进一步加强城市困难群众住房保障工作，大力发展和规范住房租赁市场，着力解决新市民、年轻群体的住房困难。