7月31日是北京市西城区学区新政的最后节点。节点过后，西城学区房成交进入新阶段。

　　近日，中国证券报记者对西城多个知名学区二手房楼盘进行调研，发现“7·31”过后，急售学区房的业主出现了一波较为明显的降价动作，降幅在1万元/平米-2万元/平米。但是，从挂牌房源看，降价房源数量不多。据学区房中介介绍，近期成交的客户多以刚需为主，投资客逐步退去。

　　学区房成交遇冷

　　“近期成交的学区房整体不多。能买的基本都赶在落户节点之前买了。除非换房客户，之前没有顺利卖掉持有的房子，不得不在‘7·31’之后才入手学区房。”位于西城区金融街宏庙片区某中介人员对中国证券报记者表示，“但是遇冷不是说没有成交，急售业主总能找到买主。但是如果业主卖房意愿不强，没有太多的谈价空间，房子就比较难成交。”

　　“最近一段时间，大户型的学区房成为成交主力。以两居室和三居室为主，价格在1500万元上下的房子成交比较多。”走访过程中，多位中介销售人员对中国证券报记者强调。“一方面这和前期成交了大量小户型、导致小户型提前被消耗有关。剩下的挂牌房源，以两居室和三居室为主，而近期新增的小户型房源整体较少，导致小户型成交量走低。另一方面，由于‘7·31’节点刚过，很多以投资为目的的买房客开始观望，相比之下，有居住需求的购房者比例开始增加，也是导致近期西城学区房成交以大户型为主的一大原因。”

　　记者走访过程中发现，虽是周末，西城学区房看房客户却较少。“毕竟距离新政最后落户节点刚过去一周多时间，除非是急售客户，业主价格变动不大。但是从购房者角度看，西城学区房的光环是比之前要少了。购房者和业主之间存在认识上的偏差，价格无法达成一致，双方都想再等等。”位于西单片区某中介销售人员对中国证券报记者表示。

　　“从最近的报价看，急售客户每平米降1万元/平方米至2万元/平方米都比较正常。毕竟这一片区小户型成交价接近20万元/平方米，每平米降1万元，总房款也就降了5%左右。从报价到成交，这一降幅比较常见。”多位学区房中介对中国证券报记者表示，“但是，急售房源通常很快就会出售，没有买到的客户看到成交房源价格比较低，以为市场已经降下来了，其实不然。很多业主并不着急卖，所以没有太多议价空间。”

　　有购房者向记者反映，目前，西城学区房并没有降价。“好的房子还是需要抢，如果谈完不交订金，想回去考虑一下，中介会立马卖给下一个意向客户。西城一套房子关注的人有几百个之多，房源稍微有一点动向，立马会有大批买主出手。”

　　价格存在调整预期

　　“现在毕竟距离新政正式实施刚过去一周的时间，市场只是出现了一些降价的苗头和降价的预期，实际报价并没有大的变化。现在时间还太短，只在成交量上有一定表现，成交价表现不明显。但是，预计2-3个月之后，市场会有一定的降价表现。”走访过程中，多位业内人士对中国证券报记者表示。

　　业内人士指出，今年受疫情影响，二手房成交整体受到一定影响，但是西城学区房新政搅动了北京二手房市场。目前来看，非学区普通二手房价格也存在调整预期。

　　记者走访非学区二手房中介过程中发现，多数非学区二手房房源十分充足，每个小区近期都有大量新增挂牌房源。这些房源中介销售人员指出，目前，北京挂牌二手房源量处于小高峰。一方面和北京疫情期间成交量整体较小有关，成交量不足导致前期积压了较多的挂牌房源；另一方面，近期有不少换房客户趁市场平稳积极换房，换房客户增多，导致新增房源出现了较大幅度增长。

　　“但是，二手房的价格一方面看近期成交价，另一方面还要看业主的售房心态，以及购房客户的付款方式和付款周期。”多位二手房中介对中国证券报记者表示，“有的业主因为要换房，看好了房子需要准备首付款，因此对于全款客户或者付款周期短的客户，会有降价空间。如果付款周期长、首付比例低的高贷款客户，就没有议价空间。换房客户出动，一定程度上也表明，目前市场价格比较平稳。”

　　疫情影响逐步减弱

　　值得注意的是，从机构统计的成交数据看，近期北京地区二手房成交量正逐步走出疫情影响。

　　中原地产数据显示，北京地区5月份实际成交二手房2.1万套，6月因为疫情影响，二手房成交量锐减到不到1.4万套，7月二手房市场复苏，大约成交1.6万套，疫情影响逐步减弱。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟指出，从8月首周数据以及未来成交趋势看，北京8月二手房成交量有望在1.6万套以上。

　　针对西城学区房市场未来走势，诸葛找房数据研究中心王小嫱对中国证券报记者表示，学区房并没有完全脱离居住属性，学区房一般都位于城区，地理位置好，本身价值就高。4月30日，西城区学区新政发布后，很多家长出手抢购西城学区房。随着这一波抢购潮过去，西城学区房市场或面临降温。