北京九盛融汇投资管理公司欢迎您! 010-64246588
·您现在的位置 > 首页 > 九盛视界 > 行业
行业

房地产融资调控数月:房企叫苦 信托平稳

发布者:21世纪经济报道 编辑:九盛融汇 日期:2019-11-08

  今年的信托业市场,最重要的一个关键词或是房地产调控。

  下半年以来,银保监会出台了多条限制房地产融资的举措,从5月份提出要重点整治房地产融资乱象开始,7月份约谈和召集部分信托公司开会,对银行和信托机构的房地产融资规模提出额度控制要求。

  进入四季度,房企融资调控已持续了一段时间,形势发生了何种变化,对房地产和信托机构分别产生了怎样的影响?

  记者采访了多家信托公司和房地产企业融资部门相关人士,了解到,监管部门对金融机构的房地产融资额度控制口径依然保持,在具体执行层面也十分严格,房地产企业面临越来越严峻的生存形势,融资额度紧张,资金成本随之上涨,如今又即将进入年底,资金需求骤然上升。

  “都没额度,不知道这个年关怎么过。”一家上市房企的融资部门人士对记者说。

  从信托机构的情况看,并没有因此受到太大的负面影响。统计数据显示,房地产信托的规模最近几个月环比虽然持续下降,不过多家信托公司人士均反映,信托业目前的形势非常平稳,并未如外界所宣称的那么艰难。

  “总体上很平稳,结构上的变化也很明显。房地产融资由于额度紧了,但费用上涨了;平台由于个别地方政府发债比较多,费用在下降;现阶段资本市场行情不错,量新增了不少。”一位信托业人士对记者概括道。

  房企叫苦:额度紧缺,成本死贵

  记者采访的数家房地产人士均表示“资金吃紧”。

  一家总部在香港的房地产公司内部人士对记者表示:“主要是各个渠道一起收紧,因此影响很明显,但是也区分企业。有些企业影响尤为明显,他们在此轮调控收紧之前加杠杆拿了很多地,地块拿到手之后,赶上融资额度管控,无法继续融资,造成不仅无法完成项目回笼资金,并且前期借的钱也无法借新还旧维持下去,所以有部分企业目前处境较为艰难。现在市场上看到很多房企在甩卖土地,或者找合作方一起开发。”

  从调控的角度而言,房地产市场已经持续低迷了很久,目前偶尔有个别地方出现某种“放松”的迹象,比如在新房的价格审批或购房资格方面略微有松动,但关键是融资端的口径依然严格。

  上述房企人士透露,在上海地区,监管部门对每一笔开发贷都会进行极为严格的检查,有时即使银行有额度批下来,但资金也放不出来,因为从融资方的角度,通常都会申请超过工程款需求的额度,再倒款到公司,这个环节现在检查很严格。另外,按揭贷目前也在执行严格的监管检查。

  “上海很多购房需求是置换,在资金周转的过程中,由于现在市场比较弱,房子不好卖,银行的首付和按揭检查又很严格,我们近期就出现了很多客户违约的情况。”上述房企人士说。

  成本方面,目前房地产融资相比年初资金环境宽松时也有了很大变化,很多房企成本高达13%左右,但还没有额度,只能选择成本更高的私募基金进行融资,这种渠道成本达到15%左右。

  “年初的时候,10%成本的资金我们还不想要。”一位房企人士对记者感慨。

  信托平稳:结构调整明显

  房企融资管控对信托机构的影响也是立竿见影的。从行业情况来看,信托业是金融各细分领域中对房地产依赖最为明显的一支。总体而言,房地产业务规模在信托业务中大概占据三到四成,有些房地产背景的机构则占比更高。

  今年下半年以来,房地产信托规模的持续下滑是十分明显的趋势。不同口径的统计数据均显示出这一迹象,中信登公布的数据显示,三季度资金投向房地行业占比逐步下滑,9月新增规模中,投向房地产的募集金额环比下降32.08%;规模占比环比下降3.02%,已连续三个月下降,八个月来首次低于15%。

  用益信托的统计数据显示,7月以来,我国房地产集合信托发行量为2592.5亿元,同比下降21.2%。按月份来看,7-10月份每个月的发行数量和融资规模均在持续下降,其中,发行量分别为544只、421只、424只和270只,融资规模分别为798.92亿元、708.39亿元、646.96亿元和438.17亿元。

  信托业人士进一步反映,虽然房地产业务规模在下降,但信托机构的形势还是颇为平稳的,调控已有多时,各家机构都有相应的业务调整方案,首先下降的主要是新增规模,总规模稳定,并且结构上有所优化。“以前通过规模做大获利,现在规模给框定了,主要就是从结构和费用上来做文章,通过提高费率保证效益。”

  多名信托公司人士也表达了类似观点。体现在业务层面上,从通道向主动管理转型,比如,同样一笔业务,以主动管理的形式去做和以通道形式开展,对信托公司的差异明显,费率上大概相差100BP左右。

  监管压缩通道的同时,信托机构也更多采用主动管理形式,因此通道额度紧缺,费用水涨船高。

  记者还了解到,近期信托业务层面出现了一些新迹象:近期信托对资本市场的积极性陡然增高,一些信托公司正与量化投资私募机构等积极接触,洽谈合作。

  “最近确实出现了很多投资本市场的产品,这与大家对目前资本市场形势的判断有关,基本上都是信托公司与期货、证券公司一起合作设计产品进行投资。”一位信托业内人士表示。

  另外,资产证券化、家族信托等各种新领域,信托公司也在不断尝试,不过短期难以成为市场主流。