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房地产:因城施策延续,各城市库存及供需分化明显

发布者:九盛融汇 日期:2020-09-28

一、重要信息

1市场日评:出其所不趋 趋其所不意

综述:周五(9 25 日)大盘缩量震荡,小幅收跌。截至收盘,上证综指收报于 3219.42 点,下跌 0.12%;深成指收报于 12814.17 点,下跌 0.02%;中小板指上涨 0.12%;创业板指上涨 0.18%,两市成交量共计为 5693.7 亿元,较前一日大幅下降。行业方面30 个中信一级行业涨跌互现,其中消费者服务、非银行金融及国防军工涨幅居前,而房地产、建材及电子则跌幅较大。概念方面,证券、股权激励及航母等指数表现较为活跃。

驱动因素分析:国务院国有企业改革领导小组第四次会议要求,国有企业要成为有核心竞争力的市场主体,健全市场化经营机制,积极稳妥深化混合所有制改革。国企民企要相互配合,推进兼并重组和战略性组合,坚持有进有退、有所为有所不为,推动国有资本向关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域集中,让国有企业真正起到抵御宏观风险的托底作用。周五两市窄幅震荡,成交量不足 6000 亿。北上资金持续流出,全周共计流出近 250 亿;恒大事件影响发酵,带动相关板块调整。节前做多热情不足,但抛压也有所下降。管理层持续推动对外开放,优质资产仍将吸引外资配置。建议投资者精选三季报绩优公司,利用调整从容布局。

2、房地产:因城施策延续,各城市库存及供需分化明显

本周观点:本周我们对主要城市库存及供需情况进行梳理,其中北京、福州、天津2019年以来供过于求态势较为明显,8月末取证未售库存去化周期22.321.119.4个月,相对较高,而去化周期10个月以内城市中,合肥、长沙、苏州基本呈现供不应求,2019年以来供销比月均值分别为0.950.80.85倍。本周政策依旧延续房住不炒、因城施策,长春、东莞收紧调控。受个别房企资金压力传言影响,地产板块当周下跌6.35%,明显跑输沪深300,上半年末A股上市房企净负债率、剔除合同负债的资产负债率、现金短债比分别为91.5%72.5%102.7%,风险整体可控。经过本周调整,地产板块估值已降至近五年18%分位,考虑销售依旧较好,叠加年末估值切换,建议关注:1)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等;2)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。

政策环境监测1)上海:落户条件放宽,部分高校应届毕业生可直接落户;2)长春:进一步加强房地产市场调控。

市场运行监测1)成交环比回升,短期或延续高位。本周(9.20-9.26)新房成交6.7万套、二手房成交2万套,环比升12.2%1.4%9月新房月日均成交同比升11.7%,较8月降14.1pct。金九银十为传统销售旺季,考虑后续供应较大且市场热度延续,成交短期有望维持高位。2)改善型需求占比下降832城商品住宅成交中,90平以上成交套数占比环比降0.3pct80%3)推盘明显放量,后续节奏仍有望加快9.14-9.20重点城市新推盘1.2万套,环比升109.6%;去化率54.2%,环比降1.5pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量,预计后续房企仍将加快推盘节奏。4)库存环比增加,中期面临上行压力16城取证库存9976万平,环比升2.6%。取证推盘加快叠加去化率承压,中期库存面临上行压力。5)土地成交、溢价率下降,二线占比提高。上周百城土地供应建面1478万平、成交建面1178万平,环比降33.1%、降35.8%;成交溢价率14.2%,环比降8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.3%37.6%56.1%,环比分别降2.8pct、升4pct、降1.1pct。随着新增土储难以转化为年内销售、行业融资难现上半年宽松,土地市场整体或趋平稳。

资本市场监测1)地产债:本周房企境内发债170.7亿元、海外发债9亿美元,较上周增加115.6亿元、2.3亿美元;境内外发行利率处于2.84%-8.875%区间,可比发行利率较前次有升有降。2)信托:本周集合信托发行129.2亿元,较上周增加11.3亿元。3)地产股:本周申万地产板块跌6.35%,跑输沪深300-3.53%);当前地产板块PETTM9.33倍,估值处于近五年18%分位;本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、金科股份、绿地控股,南向资金净流入前三房企为万科企业、合景泰富集团、佳兆业集团。

风险提示1供货及交付节奏不及预期风险;2房企大规模减值风险;3板块毛利率下滑风险。

二、外围市场

美股集体收涨:纳指涨超2% 科技股普涨

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美东时间周五,美国三大股指尾盘拉升集体收涨,道指涨逾350点,纳指涨2.26%,标普500指数涨1.6%。波音涨近7%,领涨道指。科技股普涨,苹果涨3.75%,特斯拉涨超5%,微软涨超2%。截止收盘,道指涨358.52点,报27173.96点,涨幅为1.34%;纳指涨241.30点,报10913.56点,涨幅为2.26%;标普500指数涨51.87点,报3298.46点,涨幅为1.60%

欧洲主要股指涨跌不一 德国DAX30指数跌逾1%

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欧洲时间周五,欧洲主要股指涨跌不一,截止收盘,英国伦敦股市《金融时报》100种股票平均价格指数25日报收于5842.67点,比前一交易日上涨19.89点,涨幅为0.34%。德国法兰克福股市DAX30指数报收于12469.20点,比前一交易日下跌137.37点,跌幅为1.09%。法国巴黎股市CAC40指数报收于4729.66点,比前一交易日下跌32.96点,跌幅为0.69%

国际油价微跌 美、布两油跌幅均在0.2%以内

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美东时间周五,国际油价微跌,美、布两油跌幅均在0.2%以内。截止收盘,纽约11月原油期货收跌0.06美元,跌幅0.15%,报40.25美元/桶。布伦特11月原油期货收跌0.02美元,跌幅0.05%,报41.92美元/桶。

黄金期货小幅收跌 报于每盎司1866.3美元

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美东时间周五,黄金期货小幅收跌,截止收盘,纽约商品交易所黄金期货市场交投最活跃的12月黄金期价25日比前一交易日下跌10.6美元,收于每盎司1866.3美元,跌幅为0.56%

美元指数25日显著上涨

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衡量美元对六种主要货币的美元指数当天上涨0.30%,在汇市尾市收于94.6429。截至纽约汇市尾市,1欧元兑换1.1622美元,低于前一交易日的1.1666美元;1英镑兑换1.2730美元,低于前一交易日的1.2741美元;1澳元兑换0.7024美元,低于前一交易日的0.7050美元。1美元兑换105.60日元,高于前一交易日的105.41日元;1美元兑换0.9288瑞士法郎,高于前一交易日的0.9264瑞士法郎;1美元兑换1.3395加元,高于前一交易日的1.3352加元。