板块表现：2019 年 2 月，房地产（申万）板块单月涨幅 13.69%，跑输上证综指 0.1pcts，跑输沪深 300 指数 0.92pcts，在 28 个一级行业中排名第 24 位。子板块中，房地产开发板块单月涨幅12.84%，拖累指数，园区开发板块单月涨幅27.78%。

行业数据表现：（1）2 月，百城住宅价格指数环比上涨 0.1%，同比涨幅 4.62%，环比、同比涨幅均较上月收窄，房价趋于平稳。（2）2 月，30 大中城市商品房成交面积同比增长 8.30%，环比下降 38.45%。其中，一线城市商品房成交面积同比增长 44.59%，二线城市同比下降 6.06%，三线城市同比增长 19.49%，但徐州、淮安等去年返乡置业热度高的城市成交下降明显。预期商品房成交市场分化格局将延续。（3）2 月土地市场成交遇冷，100 大中城市土地成交面积同比下滑 43.24%，其中，一线城市土地成交面积同比增长 18.41%，二、三线城市同比下降 45.87%和 46.29%。但土地溢价率整体呈现回暖趋势。一、二、三线城市土地成交溢价率分别环比提升 0.82pcts、2.06pcts 和 3.31pcts。

行业动态：（1）银保监会表示要紧盯房地产金融风险，审慎发放开发贷款和个人按揭贷款；北京银保监局发文指示做好小微企业续贷业务，但不适用于房地产企业；央行表示要加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。房企银行贷款渠道或收紧。（2）多家房企公布 2 月经营情况，1-2 月累计销售整体有所好转。万科仍同比下滑但降幅收窄，荣盛发展转负为正，金地集团、新城控股、保利地产和中南建设销售额保持较高增速。从 2 月新增项目情况看，房企整体拿地趋于谨慎，其中万科、保利地产和金地集团表现相对积极。融资方面，1 月以来房企融资成本有所下行，各大房企加快融资进程。

投资建议：建议有良好销售业绩支撑的保利地产、新城控股、中南建设和金地集团；融资方面有一定进展的招商蛇口、万科 A 和阳光城。

风险提示：房地产政策收紧力度加大；融资环境恶化。